전세사기 예방법
최근 빌라, 오피스텔등의 전세계약 시, 임차인이 임대인에게 전세보증금을 돌려받지 못하는 안타까운 사례가 증가하고 있습니다. 사회초년생, 신혼부부등을 노린 전세사기는 사람의 심리를 노린수법입니다. 내 재산을 안전하게 지키기 위한 전세사기 예방법을 알아보도록 하겠습니다.
전세 계약전 해야 할 일
1. 주변 시세 매매가, 전세가 확인해야 합니다 <인터넷으로 빠르게 확인하세요>
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- (App) 국토교통부 모바일 부동산 실거래
- 한국부동산원 부동산테크 http://www.rtech.or.kr
- 시세정보업체 (네이버부동산, 직방, 다방등)
- 인근부동산 공인중개사 방문하여 시세확인합니다.
2. 주택임대차표준 계약서를 사용하여 계약서 작성합니다.
- 대항력, 우선변제권 확보방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세피해를 예방할 수 있습니다.
- 공인중개사에게 표준계약서를 사용하도록 요청해야 합니다.
3. 근저당권, 전세권 등 선수 위 채권확인으로 부채규모를 확인합니다.
- 전세 보증금 피해사 발생하는 경우 근저당권등 물권 순위에 따라 변제되므로 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모가 가늠할 수 있습니다.
- 등기소, 인터넷등기소 www.iros.go.kr 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 「을구」에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.
4. 임대인의 세금 체납여부 확인합니다. (국세완납증명원) 사실증명- 홈텍스에서 발급, 손텍스)
- 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
- 임대인의 납세증명서를 발급 (임대인의 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다. 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급가능하며, 임대인이 직접 발급하는 경우는 국세청 홈택스 지방세는 위텍스 등 온라인으로 발급가능합니다.
5. 선순위보증금 확인합니다.
- 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
- 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여현황 발급받으면 됩니다. (임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다)
6. 확정일자 부여현황 확인합니다.
7. 전입세대 열람합니다.
전세 계약후 해야 할 일
1. 임대차 신고하기
- 임대차계약 신고는 법적 의무입니다 <신고대상으로는 (지역) 전국 관할군 지역제외. 경기도 내 군지역은 포함)//(금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과
- 대차 계약신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.
- 온라인 신고 rtms.molit.go.kr 또는 관할 주민센터 방문하여 신고하시면 됩니다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차계약서 필요)
2. 전입신고 및 확정일자 신청하기
- 전입신고는 법적의무입니다. (신고사유 발생일로부터 14일 이내신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원) - 주민등록법
- 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.
- 관할주민센터 방문하거나 정부 24 온라인으로 신고하시면 됩니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입하기
- 전세가격하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증기관에서 대신 반환해 드립니다.(수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증가입 가능) -주택도시보증공사 기준
- 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.
자주 하는 질문 ( Q&A )
사기의심사례
Q. 사기의심사례 접수하게 되면 수사가 들어가는 건가요?
A. 사기의심사례의 경우, 건건이 분석하여 고발조치 하는 것이 아닌, 일정기간 접수된 자료를 국토부와 경찰청에 제고해드리고 있습니다. 여러 피해사례가 모이면 동일한 임대인 또는 중개사가 나오거나, 동일한 피해유형이 반복되는 등 유의미한 자료가 되며, 이를 유관기관인 국토부나 경찰청에 제공하는 것입니다. 따라서 빠른 개별 수사를 위해서는 피해내용을 경찰에 직접 문의하시는 걸 권유드립니다.
Q. 유관기관에 제공된 후 그에 따른 결과는 알 수 있나요?
A. 전세피해지원세터에서는 관련 자료를 제공하는 역할을 할 뿐, 수사결과에 대한 내용은 확인이 어렵습니다.
Q. 전세사기 의심사례 접수를 하고 싶은데, 절차가 따로 있나요?
A. 전세사기 의심사례 접수에 대한 조건 및 특별한 절차는 따로 없습니다. 보통 전세피해지원센터에서 법률상담 등 지원 프로그램을 이용하시면서 의심사례 접수가 같이 이루어지므로, 관련 상담 시 진행하시는 게 효율적입니다.
Q. 제가 겪고 있는 상황이 전세피해인지 아닌지 판별을 해주나요?
A. 전세피해센터에서 참고하는 전세피해분류가 있기는 하나, 이는 피해 지원프로그램 대상자등 확인을 위한 기준임을 참고부탁드립니다.
금융지원 : 기금 저리대출
Q. 전세피해 발생한 집에 대해, 대출이 있습니다. 저리대출 이용할 수 있나요?
A.현재 전해피해지원센터에서 지원 중인 저리대출은 '신규 거주지' 에 대한 '전세자금대출'이라는 점입니다.
따라서 저리대출을 통해 기존 전셋집 대출 대환은 어렵습니다.
Q. 저리 대출을 이용하여 새로운 집을 구하는 용도로 쓸수 있나요?
A. 저리 대출은 '신규 거주지' 에 대한 '전세자금대출' 이므로 새로운 집을 구하는 용도의 대출이 아닙니다.
Q. 전세피해확인서를 발급해야 한다고 하는데, 어디서 발급이 가능한가요?
A. 전세피해확인서는 HUG 전세피해지원세터에서 발급이 가능하며, 긴급 금융지원 또는 긴급 주거지원프로그램을 이용대상자에 해당하는경우, 심사를 통해 발급하고 있습니다.
- 긴급 금융지원(저리대출)을 이용하려는 분들중
① 계약기간 종료 후 1개월이상 미반환(임차권등기필요) 또는 ② 경·공매 낙찰의 경우 은행(우리, 국민, 신한, 농협, 하나)에서 별도의 피해확인서 필요없이 대출심사가 동시에 가능합니다.
Q. 전세피해 확인을 받으면 대출이 가능한 건가요?
A. 전세피해 확인은 전세 피해 대상자인지 여부만 확인하는 절차이며, 이후 대출심사는 별도로 진행됩니다. 대출심사는 소득요건 및 자산요건, 무주택 여부 및 신용등의 있을수 있으며, 해당기준이 모두 충족되어야 대출이 실행됩니다. 대출에 대한 자세한 심사 요건 기준은 은행에 문의 부탁드립니다.
Q. HUG 전세금안심대출이 가능한 주택이 대상이라고 하는데, 그럼 대출이 실행되면서 보증보험 가입되는 건가요?
A. 네! 맞습니다. 전세보증금반환보증 가입이 가능한 대출상품이며, 안심대출보증이 가능한 주택이어야 합니다.
긴급주거지원
Q '전세피해확인서' 는 무엇인가요?
A. 전세피해자에 대한 지원프로그림 중 긴급 주거지원과 긴급 금융지원 이용을 위해 전세피해 대상자임을 확인하는 서류입니다. 해당 확인서는 전세피해 지원프로그램 이용용도로만 발급 및 사용이 가능합니다.
Q. 전세 피해확인서 발급이 가능한 피해 유형은 어떻게 되나요? 또 필수 제출서류 외에 피해 유형별 준비서류는 어떤 것이 있나요?
A. 대표적인 유형으로는
① 계약기간종료후 1개월 이상 보증금을 받지 못한 경우(임차권등기명령필요)
②경·공매낙찰
③비정상계약( ex.임대인 기망에 따른 비정상 계약)등이 있습니다.
| 피해유형 | 제출서류 |
| 보증금 미반환 (계약기간 종료후 1개월이상 경과) |
1.확정일자부 전세계약서 또는 주택임대차계약신고필증 1부 2.임차권등기명령 결정문 사본 1분 3.등기부등본 사본 1부 4.전세금 입금내역(통장내역 등) 1부 5.주민등록 등.초본(주소 변동사항, 세대구성원 정보포함) 1부 6.계약해지 통보내역(내용증명, 문자등) 1부 7.임차인 확약서 1부 8.(필요시)기타 임대인의 기망행위를 증명하는 자료 |
| 경.공매낙찰 (임차물건 경.공매가 종료된 경우) |
1.경매통지서 또는 경매개시결정문 1부 2.매각물건명세서 및 배당표 각1부 3.확정일자부 전세계약서 또는 주택임대차계약신고필증 1부 4.등기부등본 사본 1부 5.전세금 입금내역(통장내역 등) 1부 6.주민등록 등.초본(주소변동사항, 세대구성원 정보포함) 1부 7.임차인 확약서 1부 8.(필요시)기타 임대인의 기망행위를 증명하는 자료 |
| 비정상계약 (임대인 기망에 따른 비정상계약을 체결한 경우) |
1.형사 또는 민사조치내역 (형사 :고소.고발 접수증/민사 : 민사조정조서, 지급명령 결정문, 사건번호가 부여된 소송 진행사항 증빙등) 2.전세계약서 또는 주택임대차계약신고필증 1부 3.등기부등본 사본 1부 4.전세금 입금내역(통장내역) 1부 5.주민등록등.초본(주소변동사항,세대구성원 정보포함)1부 7.(필요시)기타 임대인의 기망행위를 증명하는 자료 |
Q. 현재 전셋집이 경매에 넘어간 상태입니다. 전세피해 확인 받을 수 있나요?
A. 경매 진행상황에 따라 다릅니다. 경매낙찰이 된 경우 확인서 발급이 가능하며, 경매낙찰 전인 경우 조건부 확인서 발급이 가능합니다.
Q. 피해확인서 통보는 어떻게 이루어지나요? 주거지원용 피해확인서를 통해 금융지원 신청이 가능한가요?
A. 접수해주신 패해확인신청은 담당직원이 심사후, 유선 또는 우편으로 안내드릴 예정입니다. 또한 피해확인서는 '주거지원용' 과 '금융지원용'이 별도로 이루어져 있어 하나의 피해확인서로 두 지원 프로그램의 동시 확인이 불가합니다.
Q. 조건부확인서는 확인서랑 어떤점이 다른가요?
A . 조건부확인서는 조건이 성취될 것을 조건으로 발급하는 확인서입니다. 따라서 추후 조건이 확정되면 별도 확인서 신청없이, 조건 성취여부만을 확인받아 피해지원 프로그램을 이용하실수 있습니다.
무료법률상담
Q. 법률상담 신청시, 하루에 여러 법률 전문가와의 상담을 신청해도 되나요?
A . 가능합니다. 법률 전문가별로 다른 시간대 상담 에약을 잡아주시면 됩니다.
Q. 전화예약 상담 신청했는데, 전화가 오지 않아요.
A . 앞선 법률상담이 길어지거나 실시간 예약, 변동내역 확인에 시간이 걸릴수 있습니다.
☎ 02) 6917-8119 로 전화주시면 확인후 안내드릴수 있도록 하겠습니다.
Q. 인터넷 (또는 모바일) 으로 예약을 하는데, 진행이 되지 않아요.
A. PC(또는 모바일)에 설치된 다른 프로그램의 영향이나, 일시적인 오류일수 있습니다. 휴대폰이나 다른 PC로 시도해보시고, 그래도 되지 않으면 연락주시기 바랍니다. ☎ 02) 6917-8119
형법에서의 사기죄 란?
형법에서의 '사기죄'란, '사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것 (형법 제347조)'
즉, 누군가를 속여서 돈이나 집 등 재산을 빼앗고, 그렇게 뺏은 재산을 처분한 경우에 사기죄 처벌을 받는 것입니다. 하지만 사람들이 말하는 '전세사기'는 법적인 '사기죄'에 해당하지 않는 경우에도 흔히 쓰입니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우라면 일반적으로 적용합니다. 전세사기 유형과 예방법을 볼때도, 형법상 사기죄도 포함하여, 내 보증금을 위협할 수 있는 다양한 상황들을 모두 함께 봐야 합니다.